Comment calculer la surface habitable pour votre future demeure ?

Définition de la surface habitable

Selon le code de la construction et de l’habitation, clairement stipulé dans l’article R.111-2, la surface habitable désigne la surface de plancher d’une construction comme pouvant être d’une hauteur minimale de 1 m 80. Cependant, elle n’inclut pas :

• les cloisons
• les fenêtres
• les murs
• les terrasses
• les placards
• les balcons
• les loggias
• les remises
• les caves
• l’espace mobilisé par l’ouverture d’une porte
• le garage
• les combles non aménagés
• les paliers d’escalier si compris dans une cage
• les vérandas
• les séchoirs n’appartenant pas au logement
• les dépendances non conçues pour l’habitation

On y compte néanmoins l’intérieur des placards, à condition que leur hauteur soit supérieure à 1 m 80. Ensuite, il faut aussi considérer la surface occupée par les équipements divers, comme une baignoire ou un réfrigérateur ; et enfin la partie située en dessous d’un escalier, s’il n’est pas compris dans un espace clos, et dépassant toujours la hauteur de 1 m 80. En bref, on peut dire que la surface habitable s’obtient par la somme des surfaces de l’intérieur des pièces contenues dans la maison, où on séjourne littéralement.

L’utilité de sa détermination

Depuis la promulgation de la Loi Carrez, loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, le calcul de la surface habitable est obligatoire avant chaque construction. Le non respect de cette loi peut avoir pour conséquence l’annulation de l’acte de vente du terrain ou du logement en question ou d’autres punitions en fonction des cas. En effet, ce calcul est nécessaire par exemple à celui des charges et du loyer de chaque copropriétaire du bâtiment à long terme, et après la subvention de l’Agence Nationale pour l’Habitat ou ANHA. Cette surface habitable est le plus souvent calculée par un expert pour définir la surface, et donc la valeur initiale exacte du bien immobilier. Si cela est effectué avant l’achat, il permettra donc à l’acquéreur d’être dédommagé si la surface habitable déclarée par le vendeur est supérieure à 5% de celle définie par l’expert.

Calcul de la SHAB ou surface habitable

Pour faire une estimation de la Surface Habitable ou SHAB, il faut d’abord connaître le Coefficient d’Occupation des Sols ou COS qui est déterminé par le Plan Local d’Urbanisme ou PLU que l’on peut consulter à la mairie locale. A partir de celui-ci, on détermine la Surface Hors Œuvre Nette ou SHON. Enfin, il faut appliquer à ce dernier un coefficient allant de 0.80 à 0.85, selon l’importance de la maison à construire et on obtient la surface habitable. Grâce à ce système, on voit par exemple que pour un terrain nu de 2000 m² avec un COS de 0.20, on obtient une SHON de 400 m², et donc une surface habitable comprise entre 320 m² et 340 m². Cependant, le calcul précédent est purement théorique. Mais pour déterminer la valeur exacte de la surface habitable, il est nécessaire de procéder à des mesures, grâce à une maquette ou une représentation en 3D par exemple, en n’oubliant pas les exceptions à ne pas inclure dans le calcul énoncées plus haut.

Quelques normes à respecter

Même si celles-ci ne sont pas vraiment officielles, des normes sont présentes quant à la valeur de la surface habitable. La surface minimale est par exemple de 14 m² pour 4 personnes, ce qui n’est vraiment pas suffisant si on regarde l’engouement grandissant de la population pour les grands espaces, et la diversité des mobiliers et équipements électroniques dont on a besoin. De ce fait, les surfaces conseillées seraient plutôt :

• pour 5 chambres, une minimale de 110 m² et une maximale de 150 m², avec une moyenne de 130 m²
• pour 4 chambres, une minimale de 105 m² et une maximale de 130 m², avec une moyenne de 120 m²
• pour 3 chambres, une minimale de 76 m² et une maximale de 90 m2, avec une moyenne de 100 m²