L’indemnité d’éviction pour le locataire après le non-renouvellement d’un contrat de bail commercial

Le bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location effectué entre le propriétaire d’un local et son locataire pour une durée moyenne de 9 ans. Au cours de cette durée, si le locataire a respecté les différentes obligations citées dans les clauses du contrat, il a droit à un renouvellement du bail pour une durée supplémentaire de 9 ans. Tous les trois ans, le locataire peut choisir d’annuler le bail. Le bailleur, quant à lui, a le droit de ne pas renouveler le contrat de bail s’il décide de reprendre possession de sa propriété.

Le non-renouvellement du bail

Le renouvellement du bail est une décision qui appartient exclusivement au bailleur. En effet, les clauses d’un contrat de bail commercial mentionnent généralement que le bailleur a le droit de renouveler ou non le contrat après que la durée de celui-ci ait expiré. Dans le cas où le bailleur opte pour un non-renouvellement, il devra dédommager le locataire en lui payant une indemnité destinée à couvrir le préjudice causé par l’arrêt définitif du contrat de bail.

L’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction est une somme accordée à titre de dédommagement au locataire dans le cas où le bailleur refuse de renouveler le contrat de bail commercial. Cependant, le locataire doit réunir les conditions suivantes avant de pouvoir prétendre à l’obtention de cette indemnité :

1. il doit avoir reçu une lettre d’éviction en bonne et due forme informant, par la même occasion, de l’annulation définitive du bail ; il arrive cependant qu’une fois la durée du contrat de bail expirée, certains bailleurs prennent verbalement congé de leurs locataires
2. le locataire doit exploiter un fonds de commerce, le droit à l’indemnité d’éviction appartient à la personne qui fait valoir le fonds de commerce, même si, dans certains cas, cette dernière n’opère ses activités commerciales qu’à titre de cessionnaire

Les différentes clauses relatives à l’indemnité d’éviction

Le paiement de l’indemnité d’éviction est une charge appartenant au seul auteur du contrat de bail. Dans le cas où un locataire sous-loue légalement un local pour un bail commercial, il est le seul tenu à dédommager son locataire en cas d’éviction. Il n’appartient donc pas au propriétaire de l’immeuble d’octroyer un quelconque dédommagement à un locataire évincé s’il n’est pas l’auteur du contrat de bail. Cette mesure s’applique également dans le cas où l’immeuble a été mis en vente étant donné que le paiement de l’indemnité demeure la charge du seul bailleur.

Les droits du locataire

Dès que le locataire réunit les conditions nécessaires pour bénéficier d’une indemnité d’éviction, le montant de l’allocation à titre de compensation varie d’un type d’exploitation à un autre. En effet, le montant de l’indemnité dépend essentiellement de la valeur du fonds de commerce. En règle générale, les clauses d’un contrat de bail commercial doivent inclure les principales modalités destinées à fixer le montant d’une indemnité en cas d’éviction. Le cas échéant, le montant de l’indemnité sera fixé par un juge. Ainsi, le locataire a droit à :

• un pourcentage évalué en fonction du profit que l’exploitation du fonds de commerce a pu engendrer au cours du bail ;
• des frais de déménagement suivant les normes en vigueur ;
• des frais de réinstallation calculé en fonction des offres immobilières existantes sur le marché ;
• des frais et des droits de mutation correspondant à un nouveau fond de commerce équivalent à celui que le locataire a exploité dans le local d’où il a été expulsé.

Les droits du bailleur

Même si le locataire jouit d’un droit au renouvellement du contrat de bail, le bailleur peut, dans certains cas, s’opposer au renouvellement sans être obligé de payer une indemnité d’éviction. Cette mesure exceptionnelle est applicable si :

• le locataire contracte une sous-location informelle, voire illicite. Autrement dit, le bailleur n’est pas tenu de dédommager un locataire qui entreprend de manière irrégulière de sous-louer le local à partir du moment où l’acte est proscrit dans le contrat de bail initial
• le locataire utilise le local pour un usage autre que commercial, si le bailleur arrive à prouver que le locataire n’exploite aucun fonds de commerce, il peut légitimement se décharger du paiement d’une indemnité d’éviction
• le locataire ne figure pas dans le Registre du commerce sous un numéro d’immatriculation en bonne et due forme justifiant ses activités commerciales.
• le local à louer est en voie de décrépitude. Dans ce cas, le bailleur doit apporter les preuves certifiant que le locataire risque un réel danger s’il reste sur les lieux.

Obtention et valeur d’une indemnité d’éviction

Le locataire ne peut bénéficier d’une indemnité d’éviction que s’il ne dispose d’un droit au renouvellement du contrat de bail commercial. Dans le cas où le bailleur refuse le renouvellement du bail et s’oppose, par la même occasion, au paiement de l’indemnité, le locataire peut entreprendre une action judiciaire contre celui-ci dans un délai maximum de deux ans à la suite de l’arrêt définitif du contrat.

La valeur de déplacement

Quand un locataire se trouve évincé du lieu où il exploite son fond de commerce, le juge chargé de la fixation du montant de l’indemnité d’éviction doit fixer une somme qui compenserait le transfert du fond vers un autre local. Si le transfert se fait sans que le locataire ne risque de perdre sa clientèle de manière considérable, le montant de l’indemnité sera égal à celui de la valeur du droit au renouvellement du bail. Cette valeur est appelée valeur de déplacement.