Les obligations des contractants au niveau des charges et des réparations dans un bail commercial

  1. Le vide juridique sur la répartition des charges dans un bail…
  2. La répartition conventionnelle des charges
  3. Les obligations des parties contractances selon le code…
  4. Les charges supportées par le bailleur
  5. Les travaux d’entretien assurés par le preneur

Dans le cadre d'un bail commercial, aucune loi ne régit la répartition des charges et des travaux entre le bailleur et le preneur. La répartition des charges est convenue entre les parties, et doit être défini dans les clauses du contrat afin d'éviter les conflits. A défaut de clauses spécifiques, les articles du code civil prennent effet. En général, les frais relatifs aux grandes réparations incombent au bailleur.

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Le vide juridique sur la répartition des charges dans un bail commercial

Dans le cadre d’un contrat de bail d’habitation, la loi est explicite sur les charges récupérables sur le locataire. La situation est différente pour les baux commerciaux. Il n’existe aucun texte spécifique portant sur les charges locatives et celles imputées au bailleur dans le cadre d’un bail commercial. La répartition des charges et des réparations est défini d’un commun accord par les parties contractantes. Ainsi, il est important pour les deux parties de rédiger et lire attentivement les clauses avant d’approuver.

La répartition conventionnelle des charges

La répartition conventionnelle des charges entre le bailleur et le preneur doit être rédigée scrupuleusement, afin d’éviter toute ambiguïté pouvant porter à confusion, ou risquant d’entraîner des conflits entre les parties. Toutefois, si des conflits naissent, une jurisprudence sera tranchée suivant l’interprétation des clauses du contrat. Si où le contrat de bail ne fait mention de ces clauses spécifiques, et en l’absence d’un véritable cadre juridique, la répartition des charges peut être déterminée en rapport avec le code civil.

Les obligations des parties contractances selon le code civil

Selon le code civil, le propriétaire d’un local à louer est tenu de délivrer un bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, de le délivrer en bon état, d’effectuer les réparations nécessaires, et de répondre des vices ou des défauts du local. Les obligations du bailleur portent sur les importantes réparations et au rétablissement des dégâts occasionnés par la vétusteté de certains équipements. En outre, le paiement de la majorité des taxes et impôts imputés au local, à l’exemple de la Tva incombe au bailleur. Le locataire est tenu de régler toutes les charges locatives ayant rapport avec la jouissance ou l’usage du bien loué, telles les dépenses d’électricité, d’eau, de chauffage ou les taxes d’enlèvement d’ordures.

Les charges supportées par le bailleur

Les importantes réparations sont les travaux liés à la réparation des murs, des voûtes, le rétablissement des poutres, des couvertures, ainsi que des digues, des murs de soutènement ou de clôtures qui doivent être réparés intégralement. Certaines réparations ne sont considérées importantes et ne sont à la charge du bailleur. Toutefois, la Cour de cassation a retenu une disposition exceptionnelle tenant compte du critère matériel et financier de la réparation. Dans le cas des travaux n’étant catégorisés parmi les importantes réparations énoncées par la loi, les frais peuvent être imputés au bailleur si ceux-ci s’avèrent être très élevés ou si l’étendue des travaux est assez vaste. Les réparations imposées par une autorité administrative sont attribuées au bailleur.

Les travaux d’entretien assurés par le preneur

Les importantes réparations sont ainsi que ceux causées par la vétusté du bien, les cas de force majeure sont à effectuer par le bailleur. Les réparations à effectuer par le preneur sont celles portant sur :

  • les âtres, les contrecoeurs, les chambranles et les tablettes de cheminées
  • le bas des murailles ou les murs, à hauteur d’un mètre
  • les pavés et carreaux cassés, s’ils sont peu nombreux
  • les vitres brisées, excepté ceux endommagés suite à une catastrophe naturelle ou un acte de vandalisme
  • les portes et ses accessoires, les croisées, et les planches de cloison


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