La fixation du loyer d’un bail commercial, les obligations et les droits des deux parties

Le loyer d’un bail commercial

Le loyer d’un bail commercial se base sur ce qu’on appelle la valeur locative qui intègre les critères suivants :

• le type du local (dimension, état, etc)
• l’emplacement
• l’engagement entre les deux parties
• les prix des loyers aux alentours
• la rentabilité de l’emplacement

Les plus importants critères sont la dimension, la rentabilité et les prix dans le voisinage. L’indice INSEE permet aussi de se faire une idée, mais le loyer reste à la discrétion du propriétaire. En effet, ce dernier peut le fixer librement, et c’est au locataire de trouver une entente.

La fixation du loyer

Contrairement à un bail d’habitation, le propriétaire d’un local commercial peut augmenter son loyer pendant la durée du contrat. Il peut prendre cette décision selon la valeur locative que nous avons mentionné ci-dessus. Toutefois l’augmentation du loyer doit s’effectuer au minimum 3 ans après l’entrée du locataire. Par exemple, vous prenez un local commercial avec un bail de 10 ans, et 3 ans plus tard, le propriétaire s’aperçoit que les prix aux alentours ont augmenté, et donc, il peut demander une majoration. Cette dernière est fixée par des normes de construction (ex : le propriétaire a rénové le local) et cette hausse ne peut pas être supérieure à 10 % de l’indice INSEE. En général, le locataire et le propriétaire s’entendent sur le prix, mais ils peuvent utiliser un comité de conciliation s’il y a un litige entre les deux parties.

Le contrat binaire

Il arrive que des propriétaires utilisent le contrat binaire qui se base sur deux montants, un loyer fixe et une somme qui dépend du chiffre d’affaires. Cette solution semble idéale pour les deux parties, car le montant fixe est inférieur à un loyer standard. Toutefois, cette solution dépend des fluctuations de marché, car en cas de baisse drastique du chiffre d’affaires, le locataire ne pourra même pas payer le premier loyer, et le propriétaire louera à un prix inférieur de la valeur du local.

Les inconvénients du contrat binaire

Le principal inconvénient du contrat binaire est que le pourcentage de la commission est impossible à modifier. La jurisprudence déclare qu’il est impossible de quantifier la rentabilité ou non d’un local, et de ce fait, la loi ne peut pas modifier le pourcentage convenu par les deux parties au début du contrat. Une solution serait de refaire le contrat à chaque modification, mais les démarches administratives seront très contraignantes. Le contrat binaire est intéressant si la rentabilité de l’emplacement est invariable sur le long terme, car cela satisfera les deux parties.

Les précautions sur la fixation du loyer

La fixation du loyer doit obéir à des normes strictes et le propriétaire ne peut pas exiger un prix exorbitant. Si on ne connaît la valeur exacte du local, l’indice de l’INSEE permet d’avoir une idée globale. Ensuite, on peut intégrer les éléments tels que les loyers du voisinage et la rentabilité du quartier. L’état des lieux est aussi un élément important, par exemple, une importante rénovation permet au propriétaire de demander une augmentation.

Contrat standard ou binaire

À première vue, un contrat standard de bail commercial est mieux pour les deux parties, mais certains propriétaires exigent le loyer binaire, notamment dans les quartiers très rentables. De ce fait, on doit vérifier la variation du chiffre d’affaires sur le long terme pour éviter que les deux parties soient figées dans un système qui ne leur convient pas. En effet, on doit toujours garder à l’esprit qu’il est impossible de modifier ultérieurement les modalités d’un contrat binaire.