La fixation du loyer d’un bail commercial, les obligations et les droits des deux parties

  1. Le loyer d’un bail commercial
  2. La fixation du loyer
  3. Le contrat binaire
  4. Les inconvénients du contrat binaire
  5. Les précautions sur la fixation du loyer
  6. Contrat standard ou binaire

En général, le loyer d'un bail commercial peut être augmenté pendant la durée du contrat. La fixation du loyer est stipulée par le contrat de bail, mais les deux parties peuvent le modifier. Certains propriétaires utilisent le loyer binaire qui implique que le montant dépend du chiffre d'affaires. C'est parfois un avantage, mais ce type de loyer possède de nombreuses contraintes pour les deux parties.

illustration  « Fixer le loyer d’un bail commercial » cliquer pour agrandir

Le loyer d’un bail commercial

Le loyer d’un bail commercial se base sur ce qu’on appelle la valeur locative qui intègre les critères suivants :

  • le type du local (dimension, état, etc)
  • l’emplacement
  • l’engagement entre les deux parties
  • les prix des loyers aux alentours
  • la rentabilité de l’emplacement

Les plus importants critères sont la dimension, la rentabilité et les prix dans le voisinage. L’indice INSEE permet aussi de se faire une idée, mais le loyer reste à la discrétion du propriétaire. En effet, ce dernier peut le fixer librement, et c’est au locataire de trouver une entente.

La fixation du loyer

Contrairement à un bail d’habitation, le propriétaire d’un local commercial peut augmenter son loyer pendant la durée du contrat. Il peut prendre cette décision selon la valeur locative que nous avons mentionné ci-dessus. Toutefois l’augmentation du loyer doit s’effectuer au minimum 3 ans après l’entrée du locataire. Par exemple, vous prenez un local commercial avec un bail de 10 ans, et 3 ans plus tard, le propriétaire s’aperçoit que les prix aux alentours ont augmenté, et donc, il peut demander une majoration. Cette dernière est fixée par des normes de construction (ex : le propriétaire a rénové le local) et cette hausse ne peut pas être supérieure à 10 % de l’indice INSEE. En général, le locataire et le propriétaire s’entendent sur le prix, mais ils peuvent utiliser un comité de conciliation s’il y a un litige entre les deux parties.

Le contrat binaire

Il arrive que des propriétaires utilisent le contrat binaire qui se base sur deux montants, un loyer fixe et une somme qui dépend du chiffre d’affaires. Cette solution semble idéale pour les deux parties, car le montant fixe est inférieur à un loyer standard. Toutefois, cette solution dépend des fluctuations de marché, car en cas de baisse drastique du chiffre d’affaires, le locataire ne pourra même pas payer le premier loyer, et le propriétaire louera à un prix inférieur de la valeur du local.

Les inconvénients du contrat binaire

Le principal inconvénient du contrat binaire est que le pourcentage de la commission est impossible à modifier. La jurisprudence déclare qu’il est impossible de quantifier la rentabilité ou non d’un local, et de ce fait, la loi ne peut pas modifier le pourcentage convenu par les deux parties au début du contrat. Une solution serait de refaire le contrat à chaque modification, mais les démarches administratives seront très contraignantes. Le contrat binaire est intéressant si la rentabilité de l’emplacement est invariable sur le long terme, car cela satisfera les deux parties.

Les précautions sur la fixation du loyer

La fixation du loyer doit obéir à des normes strictes et le propriétaire ne peut pas exiger un prix exorbitant. Si on ne connaît la valeur exacte du local, l’indice de l’INSEE permet d’avoir une idée globale. Ensuite, on peut intégrer les éléments tels que les loyers du voisinage et la rentabilité du quartier. L’état des lieux est aussi un élément important, par exemple, une importante rénovation permet au propriétaire de demander une augmentation.

Contrat standard ou binaire

À première vue, un contrat standard de bail commercial est mieux pour les deux parties, mais certains propriétaires exigent le loyer binaire, notamment dans les quartiers très rentables. De ce fait, on doit vérifier la variation du chiffre d’affaires sur le long terme pour éviter que les deux parties soient figées dans un système qui ne leur convient pas. En effet, on doit toujours garder à l’esprit qu’il est impossible de modifier ultérieurement les modalités d’un contrat binaire.



illustration  « Fixer le loyer d’un bail commercial » cliquer pour agrandir

La cession du bail commercial

Nous analyserons le régime juridique de la cession d’un bail commercial. Nous…

Le bail locatif

Un bail locatif contient toutes les conditions d’utilisation d’un local. Il y…

Bail d’habitation : caution d’un locataire

Une personne se portant caution d’un locataire s’engage à payer le loyer, si…

Les clauses interdites dans les locations

Toutes les mentions rédigées dans un bail locatif sont soumises aux lois en…

Le statut du bail commercial

Le bail commercial doit répondre à des exigences de locaux, de clientèle et…

Bail d’habitation : les charges locatives

Dans un contrat de bail d’habitation, le locataire est tenu de payer, hormis…


© | illustration brozova - Fotolia.com

Même Rubrique

La durée du bail commercial: Définie par la législation, la durée d'un bail commercial est généralement de plus de neuf ans. Un bail peut…

L’état des lieux dans un bail d’habitation: Un état des lieux permet de connaitre l'état d'un logement, et on le fait généralement sur un papier libre.…

Bail commercial et indemnité d’éviction: Lorsqu'un contrat de bail commercial expire et que le bailleur décide d'évincer son locataire, ce dernier…

Les clauses abusives d’un Bail d’habitation: Pour prévenir toutes formes de litiges qui peuvent survenir suite à l'usage de clauses abusives contenues…

Le droit au renouvellement du bail commercial: Un bail commercial dure généralement 9 ans, et peut être renouvelé. Le cas le plus fréquent est la…

Le bail commercial et la modification d’activité: Un locataire peut modifier la nature de ses exploitations ou d'associer l'activité en cours avec une…

La sous-location d’un bail commercial: La sous-location d'un bail commercial est un contrat en bonne et dû forme qui permet à un locataire de…

Location saisonnière : caution et dépôt de garantie: Caution et dépôt de garantie sont des notions courantes dans le jargon de l’immobilier saisonnier. En effet,…

Bail commercial : les charges et les réparations: Dans le cadre d'un bail commercial, aucune loi ne régit la répartition des charges et des travaux entre le…

Le préavis de résiliation de bail réduit: On estime à tort qu'on ne peut pas négocier le délai de résiliation de son bail d'habitation. La loi protège…

La résiliation du bail par le locataire: Les locataires ont le droit de quitter l'appartement ou la maison qu'ils ont loué. Toutefois, cette…

La résiliation de bail par le propriétaire: Le bail est un contrat qui permet au locataire de jouir d'un logement fourni par le bailleur. Le…

Thématique

Bien choisir son nettoyeur vapeur: En forme de bidon avale-tout, portatif ou à main, le nettoyeur vapeur se choisit selon des critères de…

Cultiver le dracaena: Le dracaena est une plante issue de la famille des agavacées qu'on retrouve surtout en Asie et en Afrique…

Les nettoyeurs électriques pour piscine: Les avancées technologiques étant, on peut désormais nettoyer sa piscine de fond en comble en moins d'une…

Sécurité et protection de la piscine: De nombreux accidents de noyade ont causé le décès de plusieurs enfants. Ainsi, des mesures de sécurités ont…

Le chauffage écologique: Les chauffages écologiques constituent des moyens efficaces pour contribuer à la protection de…

Cultiver les jacinthes: Il y a deux manières de cultiver les jacinthes : en terre ou en pot. La méthode de culture définira la…

Se débarrasser des taupes: Les taupes constituent une véritable menace pour votre jardin ou votre potager. Les trous défigureront non…