Les recommandations à observer pour s’engager sans risque dans un bail commercial

Comment conclure un bail à usage commercial ?

Nombreux sont les commerçants qui ne sont pas propriétaires du local où ils exercent leurs activités. La conclusion d’un bail commercial est donc une nécessité sans laquelle le fonds de commerce ne peut exister. Il est donc important de bien suivre les prescriptions légales et de s’engager par écrit pour sécuriser la transaction.

Les prescriptions légales à respecter

Les baux commerciaux sont régis par l’article L145-1 et les suivants du Code de Commerce. En gros, deux types de conditions sont requises pour la conclusion du bail à usage commercial :

• Les conditions générales de formation
• Les conditions particulières aux baux commerciaux

Les conditions générales de formation du bail commercial

Prévues par l’article 1108 du Code Civil, les conditions générales du bail commercial se résument de la façon suivante :

• Le consentement des parties
• La capacité juridique des cocontractants
• Un objet certain
• Une cause licite

Les conditions spécifiques au bail commercial

Les conditions particulières aux baux commerciaux résultent des dispositions du Code de Commerce, notamment les articles L145-1 et suivants :

• La destination des locaux : Les locaux ne peuvent avoir d’autres destinations que l’exploitation d’un fonds de commerce.
• La personne des cocontractants : L’objet du bail étant nécessairement l’excercice d’une activité commerciale ou artisanale, le preneur ne peut être qu’un commerçant, un industriel ou un artisan.
• La durée du bail : Selon l’article L 145-4 du Code de Commerce, le bail commercial doit en principe être conclu pour une durée minimum de neuf ans.

Cet article prévoit toutefois la possibilité pour le bailleur de procéder à la résiliation après une durée de trois ans. L’article 145-5 prévoit également un régime dérogatoire pour certains types de baux d’une durée inférieure ou égale à deux ans.

La forme de bail à adopter

L’écrit n’est pas toujours exigé, mais toujours recommandé. Le Code de commerce ne contient aucune disposition relative au mode de conclusion du bail commercial. Il faut en déduire que l’écrit n’est pas exigé pour ce type de contrat. Le bail commercial peut donc en théorie se conclure de façon verbale ou par écrit. Cette règle admet cependant des exceptions.

Les exceptions prévues par la loi

1. L’écrit par acte notarié est exigé par la loi lorsque le bail commercial vise à exploiter dans les locaux un débit de boisson, selon l’article 504 du Code Général des Impôts.
2. Il en est de même lorsque la durée du bail commercial est supérieure à 12 ans.
3. Enfin, certaines dispositions légales, rendent obligatoire de façon indirecte l’existence d’un écrit. Par exemple, lorsque le bien à louer est un bien commun, l’article 1425 du Code Civil exige que le bail soit consenti par les deux époux, d’où la nécessité de recourir à un écrit pour justifier leur consentement. Même lorsqu’il n’est pas exigé, l’écrit est conseillé car c’est un indispensable moyen de preuve.

Les formules de bail commercial envisageables

Le contrat verbal est fortement déconseillé. Dans cette hypothèse, le bail commercial est formé par le seul consentement des parties. Malheureusement, cette formule pose un problème de preuve et offre de ce fait peu de garantie.

L’acte sous seing privé est la formule écrite la plus simple et la moins onéreuse. L’acte sous signature privée est établi par les parties elles-mêmes sans l’intervention du notaire. C’est la solution la plus simple car un tel acte n’est soumis à aucune formalité particulière. L’acte sous seing privé est également moins onéreux car il fait l’économie des frais de notaire. Cet acte est donc à recommander pour les petits commerçants et artisans.

L’acte notarié est la seule solution qui offre toutes les garanties. L’acte notarié se définit comme celui qui est conclu en présence du notaire. Ce dernier le plus souvent rédigera lui-même le bail. Cet acte offre plus de sécurité sur le plan juridique car l’intervention du notaire donne plus de valeur probante au contrat. Par ailleurs, en cas de loyers impayés, le bailleur peut procéder à une saisie conservatoire des meubles garnissant le local. Dernier avantage, le notaire, en tant que professionnel en droit, conseillera utilement les parties à l’occasion de la conclusion du contrat. Notons que la forme notariée est exigée pour la conclusion de certains types de baux.