Résiliation du bail : les droits du propriétaire et du locataire

Comment résilier son contrat de bail de location ?

Seuls *les contrats de bail gérés*} par la législation du 6 juillet 1989 sont concernés par la procédure de la résiliation de bail. Dans ce cas, les contrats de location, pour résidence principal, qui ne peuvent être contractés que par les personnes physiques ne suivent pas ce régime juridique.

Procédure de résiliation

A l’exception de certains cas bien déterminés, le propriétaire ne pourra pas donner congé au locataire avec qui, il a un contra de location. A l’inverse, le locataire est libre [d’abroger son contrat de bail sans donner de raisons déterminées. Pour ce faire, il est nécessaire que les locataires (mariés ou concubins) rédigent une lettre de recommandation avec un accusé de réception ou fassent intervenir un huissier.

Le préavis

Le locataire a certes la possibilité de résilier son bail sans devoir fournir de motif valable mais il doit déposer un préavis de trois mois. Ensuite, lorsque le congé est donné, il n’est plus possible pour le locataire de se rétracter sauf avec le consentement du propriétaire. Une fois le préavis expiré, le locataire n’est plus autorisé à rester sur les lieux sous peine d’expulsion.

L’état des lieux

Avant de reprendre les clés au locataire, le propriétaire devrait effectuer une vérification de l’état des lieux. En général, le locataire doit avoir réparé les dégradations diverses et avoir remis l’appartement en bon état avant de quitter les lieux. Par contre, la décrépitude des lieux ne le concerne pas, il peut cependant, assurer une partie de la remise en état des lieux sur certains points tels les trous et les taches sur la moquette de l’appartement. Toutes discordes et mésententes à ce sujet seront protés devant le tribunal d’instance. Si les deux parties s’accordent, l’état des lieux ne nécessite aucune dépense, en cas de litige, ils sont répartis par moitié. Par contre, l’intervention d’un professionnel autre que l’huissier sera payée par celui qui a eu recours à ses services.

La remise du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être remis au locataire au plus tard 2 mois après qu’il ait remis les clés. Passé ce délai, le montant risque de générer des intérêts. Le propriétaire peut retirer de ce dépôt de garantie les dépenses à la charge du locataire tels que les frais pour compenser les dégradations de l’appartement ou encore les loyers non-payés. Le locataire est aussi tenu de payer les 2 derniers mois sans considération de la remise ou non du dépôt de garantie. En cas de désaccord, le bailleur devra saisir le tribunal d’instance.

Le droit de visite et l’obligation de paiement du loyer

Le bailleur dispose d’un droit de visite de 2 heures par jour sauf durant les jours fériés et les dimanches. Les visites doivent se faire avec l’accord du locataire. Cette procédure est essentielle pour qu’il puisse trouver un nouveau locataire. En outre, il s’agit ici d’une condition du contrat de bail. Autrement, même s’il a déjà déposé un préavis, le locataire se trouve toutefois dans l’obligation de payer le loyer fixe jusqu’à l’expiration de ce délai.

Réduction de la durée du préavis

Il y a certaines situations où le préavis se limite à un mois, par exemple, dans le cas où le locataire se retrouve au chômage. Donc, ne sont pas inclus :

• les changements au niveau professionnel,
• les abandons de poste volontaires,
• les départs à la retraite.

Selon la décision de la cour de cassation du 16 Mars 1994, le préavis réduit ne concerne pas les non-salariés ayant abandonné leur profession. Par ailleurs, si le locataire effectue changement professionnelle, son préavis se réduira à un mois. Il en est de même pour les salariés déménageant avec leur société ainsi que pour les locataires qui ont trouvé un premier emploi. Le préavis se limite à un mois également pour les locataires percevant le RMI (RSA à partir de 2009). Une proposition de loi à ce propos est en au cœur des débats parlementaires. Dans le cas où le locataire a atteint ou dépassé les 60 ans et que sa santé nécessite un déménagement, son préavis est réduit à un mois. Par conséquent, si l’un des locataires répond à ces conditions, son préavis est également écourté à un mois.