Les responsabilités du bailleur et du locataire dans la modification d’activité et de destination des lieux

  1. La modification de l’activité commerciale
  2. L’usage contractuel du local
  3. Les démarches à effectuer dans le cadre d’une déspécialisation
  4. La déspécialisation partielle ou plénière
  5. Les effets de la déspécialisation partielle
  6. La déspécialisation plénière
  7. Le cas de déspécialisation exceptionnelle
  8. La procédure à suivre

Un locataire peut modifier la nature de ses exploitations ou d'associer l'activité en cours avec une seconde dans les locaux qu'il loue. Sachant qu'il existe deux types de déspécialisation, il doit choisir entre l'option plénière ou partielle à moins de ne céder le bail pour invalidité ou retraite. Il doit en discuter avec son bailleur pour approbation. Si l'avis du propriétaire est favorable, le locataire peut débuter les travaux y afférant.

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La modification de l’activité commerciale

Dans le cadre du bail commercial, la « destination des lieux » désigne l’activité professionnelle que les locataires exercent dans le local. S’il y a modification de l’activité professionnelle, le locataire doit informer le propriétaire des lieux et suivre la procédure administrative.

L’usage contractuel du local

L’usage du local est stipulé dans le contrat signé entre le locataire et le bailleur. Une éventuelle modification d’activité, ne peut être possible sans le consentement du propriétaire. Lorsque le locataire décide de modifier ses activités professionnelles, il est nécessaire qu’un juge procède à la vérification des lieux. Le juge estime si le local permet l’exercice de la nouvelle activité. Certains juges estiment qu’un local destiné à la boulangerie et à la pâtisserie ne peut être modifiée en commerce de boissons fraiches.

Les démarches à effectuer dans le cadre d’une déspécialisation

Lorsque le propriétaire refuse la modification de la destination des lieux, le locataire peut choisir entre les procédures de :

  • déspécialisation partielle
  • déspécialisation plénière

La déspécialisation partielle permet au locataire d’ajouter une seconde activité professionnelle connexe ou complémentaire. Dans ce cas, le contrat commercial ne peut s’y opposer. L’activité est connexe si elle est étroitement liée celle ayant lieu avant la seconde. Mais l’activité est qualifiée de complémentaire s’il elle est nécessaire pour le déroulement de l’activité initiale.

La déspécialisation partielle ou plénière

Dans le cadre de la déspécialisation partielle, Le locataire ne peut exercer une activité dans les locaux sans en avoir informé le bailleur ou le juge. Il doit effectuer une démarche afin de pouvoir modifier la destination des lieux.

  • Il notifie son projet auprès du propriétaire qui dispose de deux mois pour réfuter l’activité. Cependant, il ne peut contester la complémentarité ou la connexité de la destination des lieux.
  • Si le propriétaire refuse la connexité ou la complémentarité de l’activité envisagée par le locataire, une des deux parties peut saisir du tribunal de grande instance.
  • Si le propriétaire ne conteste ou si la contestation est prescrite, le locataire peut effectuer le rajout.

Les effets de la déspécialisation partielle

Aucune autre clause ne peut restreindre la déspécialisation. Le propriétaire peut citer la clause d’abrogation si l’activité a pris fin. Une modification du montant du loyer causée par les activités complémentaires ou connexes s’applique à la période triennale suivante, selon l’article L145-47 du code du commerce.

La déspécialisation plénière

Si la nouvelle exploitation est complètement différente de la première, les deux parties doivent procéder suivant des clauses particulières de la déspécialisation plénière.

La modification apportée doit être justifiée par une restructuration budgétaire par rapport à une situation économique particulière ou par une réorganisation plus rentable de l’activité. La modification des activités doit respecter les caractéristiques de la destination.

  • le locataire doit disposer de l’autorisation émanant du bailleur et expliquer les activités qu’il souhaite mettre en place
  • le locataire a l’obligation d’informer ses éventuels débiteurs
  • le bailleur informe les locataires immunisés par la clause de non-concurrence
  • Un délai de trois mois est octroyé au bailleur pour contester, approuver ou émettre ses conditions.

Le cas de déspécialisation exceptionnelle

La déspécialisation peut constituer la meilleure solution lorsque le locataire est invalide ou prend sa retraite. Dans ce cas, le locataire peut concéder son bail en modifiant son activité. Il ne peut cependant modifier ses activités si la destination et les aspects de la propriété du bailleur ne sont compatibles aux nouvelles activités, selon l’article L145-51 du code du commerce.

La procédure à suivre

Dans le cas d’une éventuelle invalidité ou de départ à la retraite, la demande du locataire doit parvenir auprès du bailleur ainsi que des ses créanciers dans les meilleurs délais. De plus, la missive doit stipuler le type d’activité ainsi que le tarif de la cession des lieux. Par conséquent, le propriétaire peut racheter dans un délai de deux mois le bail cédé ou contester la modification et recourir à la justice.



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