Le droit au renouvellement du bail commercial, les procédures obligatoires

Les conditions de renouvellement d’un bail commercial

Il faut attendre l’échéance du contrat actuel pour demander un renouvellement de bail commercial. Le requérant doit envoyer la demande 6 mois avant l’échéance du contrat par voie d’huissier afin que la procédure soit valide. Pour bénéficier d’un renouvellement, le locataire doit être enregistré au registre du commerce et doit prouver que le local était actif pendant les trois années précédentes. Dans la demande, il est nécesaire d’indiquer l’attente d’une réponse du bailleur dans un délai de trois mois. Le bailleur peut répondre en acceptant le nouveau contrat ou contester les nouvelles modalités. Dans ce cas, le litige sera soumis à une commission de conciliation.

Le refus du renouvellement par le propriétaire

Lorsque le locataire souhaite effectuer un renouvellement, le propriétaire peut refuser en arguant des motifs tels le :

• Le non-paiement du loyer dans les délais impartis
• La dégradation du local
• La nécessité de rénover un local insalubre

Ainsi, le propriétaire peut demander une hausse du loyer s’il estime que la valeur du local a évolué à la hausse. Ce concept constitue les facteurs de commercialité indiquant que le quartier est mieux fréquenté ou que le local est situé dans un excellent emplacement. Le bailleur peut arguer que la densité de la population a augmenté dans le quartier, permettant à l’établissement de réaliser un chiffre d’affaires élevé.

Cependant, le propriétaire ne peut augmenter de plus de 10% le loyer.

Le respect de la procédure

Le renouvellement d’un bail commercial est une procédure simple. Des litiges peuvent cependant survenir entre les parties contractantes. Une des parties peut contester le renouvellement en arguant les formalités n’ont été conformes.

Le paiement d’indemnités

Le propriétaire peut demander au locataire de quitter le local, mais doit verser une indemnité. En général, cette compensation correspond au montant du loyer pendant une période déterminée. Toutefois, le locataire peut demander une indemnité correspondant à son chiffre d’affaires. Les motifs d’expulsion avancés par le bailleur doivent être parfaitement valables.

Opter pour la négociation

À l’échéance du bail commercial, le locataire peut contacter le bailleur pour discuter d’un éventuel renouvellement. Lorsque les deux parties conviennent sur les modalités du nouveau contrat, ils peuvent entamer la procédure de renouvellement.

La réévaluation à la baisse du loyer

Le locataire peut négocier avec le propriétaire pour une baisse du loyer. Il peut invoquer une baisse considérable du chiffre d’affaires, ou des investissements conséquents. Certains propriétaires et locataires conviennent pour une baisse temporaire notifiée dans le nouveau contrat de bail.