Informations sur les clauses abusives concernant les baux d’habitation

Présentation des clauses abusives se rapportant au bail d’habitation

Parmi les litiges concernant les baux sur la location d’habitation qui sont portés au niveau des tribunaux, nombreuses sont les clauses jugées abusives. Dans la majorité des cas, ces clauses vont en faveur du bailleur, et créent un déséquilibre au niveau du contrat.

Le concept des clauses abusives

Selon l’article L 132-1 du Code de la Consommation, on parle de clause abusive lorsqu’il existe un déséquilibre important sur les obligations et les droits des parties, au détriment du consommateur ou du non professionnel. Lorsque les tribunaux jugent qu’une clause est abusive, cette dernière sera considérée non écrite, c’est-à-dire qu’elle sera annulée. Ainsi, l’exécution du contrat se fera sans cette clause.

La commission des clauses abusives

Une Commission a été mise en place pour définir, déterminer et dénoncer les clauses qui seront catégorisées comme abusives concernant les baux d’habitation. La dernière recommandation, avant celles qui ont été émises récemment, datait de 1980. Il est recommandé aux bailleurs de respecter ces clauses même si elles ne sont pas imposées par la commission. Lorsque certaines clauses au contrat de bail ne sont pas très claires, il est conseillé au locataire de se référer à la commission des clauses abusives pour être certain que le bailleur n’use pas de clause abusive.

Les différentes clauses abusives

Selon la commission, ainsi que la jurisprudence, plus de soixante types de clauses considérées comme abusives ont été relevés. Pour des raisons pratiques et aussi professionnelles, ces clauses ont été classées selon le type de location auquel il se rapporte. Ainsi, on a les clauses pour :

• toutes les locations
• les locations insoumises à la loi
• les locations obéissantes à la loi

Les clauses abusives sur la location des bâtiments non meublés

La loi du six juillet 1989 parle surtout des locations de lieux d’habitation qui ne sont pas meublés. Parmi les multiples clauses existantes concernant ce type de location, les plus courantes, c’est-à-dire les plus exploitées par le bailleur, sont :

• l’augmentation délibérée des obligations du locataire par le bailleur
• l’exagération du barème de détérioration pour les restaurations des locaux à son état initial (réparation qui sera à la charge du locataire)
• le congé (lorsque le locataire souhaite quitter définitivement les lieux) donné par le locataire
• les coûts du renouvellement et de la reconduction du bail
• la présentation des obligations
• les travaux à la charge du locataire

Les clauses abusives sur la location des bâtiments meublés

Il est à remarquer qu’avant de s’intéresser directement aux clauses abusives sur les locations à vide, la Commission s’est d’abord consacrée aux locations des logements meublés. Ainsi, la Commission a dénoncé les faits suivants comme étant des actes abusifs au contrat de bail :

• pour les contrats à tacite reconduction, certains bailleurs exigent la signature des deux conjoints pour que le congé soit valide si ces derniers envisagent de quitter le lieu
• aucune indemnité ne devrait être retirée du dépôt de garantie
• durant le préavis lorsque le locataire souhaite prendre congé du lieu, le droit de visite demandé par le propriétaire doit être restreint et il n’est pas obligatoire, aucune indemnité forfaitaire n’est à versé par le locataire si la visite n’a pas eu lieu
• la durée du bail ne doit pas être irrévocable
• le locataire n’est pas obligé d’engager l’architecte du propriétaire pour les réparations locatives (au terme du contrat)
• à la conclusion du bail, les frais ne sont pas à la charge unique du locataire
• l’occupation et la jouissance des éléments et des endroits dans le local d’habitation ne doivent pas être restreintes
• pour payer les frais, le prélèvement automatique n’est pas une obligation pour le preneur