La loi et les réparations à la charge du locataire dans le bail à usage d’habitation

Locataire d’un bail à usage d’habitation : Quelles réparations prendre en charge ?

La prise en charge des travaux à effectuer en vue de la remise en état du local peut être source de conflit entre le locataire et son bailleur. Mais, l’article 1754 du Code Civil stipule que le locataire est tenu d’effectuer les réparations locatives ou de menu entretien. L’application de cette loi n’est toutefois pas aisée en dépit de l’existence des textes qui établissent une liste des réparations qui entrent dans cette catégorie.

Les réparations de menu entretien

Selon l’article 1754 du Code Civil, le locataire doit prendre en charge les réparations locatives ou de menu entretien, sauf stipulation contraire du contrat de bail. On entend par là les petites réparations courantes et l’entretien. Ce critère paraît simple puisqu’il est basé sur l’importance des réparations. La détermination est aisée pour des travaux tels que le changement des serrures ou des luminaires. Mais, elle peut être plus compliquée pour d’autres types de réparation telles que la réfection partielle ou totale du revêtement du sol, des portes ou des fenêtres. Une question demeure par conséquent : Comment déterminer de façon précise les travaux à la charge du locataire ? Pour cela, le locataire peut se référer à la loi ou aux clauses de son contrat.

Que dit la loi ?

• L’article 1754 du code civil stipule que les réparations à la charge du locataire sont déterminées par l’usage des lieux. Malheureusement la notion de l’usage des lieux n’est pas assez précise. Dans la pratique, en cas de litige il reviendra au juge de définir cette notion et d’apprécier au cas par cas. Mais, l’article 1754 donne également une liste non exhaustive des réparations à la charge du locataire, à laquelle il convient de se référer.
• Le décret du 26 août 1987 fournit une liste détaillée des réparations locatives. Cette liste, même si elle est plus complète que celle de l’article 1754 ci-dessus, n’est cependant pas limitative.
• Le contrat de bail peut définir les réparations qui doivent être prises en charge par le locataire. Une telle clause peut étendre l’obligation de réparation du locataire au-delà de ce qui est prévu par les textes ci-dessus ou au contraire la restreindre.

Les limites de l’obligation de réparation du locataire

Dans certains cas, les réparations locatives peuvent cependant incomber au bailleur. Il en est ainsi lorsque :

• elles sont dues à la vétusté de l’immeuble ou à un cas de force majeure
• elles concernent les parties communes de l’immeuble
• elles sont mises à sa charge par le contrat de bail

Les réparations dues à la vétusté ou à un cas de force majeure

L’article 1755 du Code Civil l’énonce de façon très claire : le locataire n’est pas tenu de prendre en charge les réparations locatives lorsque celles-ci sont dues à la vétusté des locaux ou à un cas de force majeure. Parmi les cas de force majeure, on peut citer les catastrophes naturelles. Toutefois, cette restriction n’est pas applicable en cas de disposition contractuelle contraire. Le cas échéant, le locataire est tenu d’effectuer toutes les réparations que le contrat met à sa charge.

Les réparations des parties communes

Lorsqu’il s’agit des locaux dont la jouissance est commune à plusieurs locataires (parking, escalier, palier, etc.), les réparations incombent au propriétaire de l’immeuble, et ce quelque soit la nature des dites réparations.

Les réparations que le contrat met à la charge du bailleur

Le contrat étant le document qui lie les parties. Ces dernières sont tenues de s’y conformer. Ainsi le bailleur sera tenu d’effectuer toutes les réparations que lui impose le contrat même si lesdites réparations peuvent avoir le caractère de réparation locative. Dans la pratique, on recommande au locataire de se référer en premier lieu à son contrat de bail pour cerner l’étendue de son obligation de réparation, et en l’absence de contrat, ou en cas d’insuffisance de celui-ci, de faire application des textes cités plus haut.