Retouche du loyer dans le cadre d’un bail commercial : quand et à quelle hauteur ?

Qui déclenche la demande de révision du loyer ?

Le bailleur ou le locataire peuvent demander la révision du loyer du bail commercial par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans certains cas, la contribution d’un huissier est nécessaire. La demande doit faire mention du nouveau montant proposé, se basant généralement sur l’indice INSEE sur le coût de la construction.

Détermination du montant révisé

Un article du Code de Commerce indique que le montant du loyer révisé doit être en fonction de la valeur locative. Celle-ci dépend :

1. des particularités du local,
2. de l’usage qu’on en fait,
3. de l’environnement commercial,
4. des engagements de chaque partie,
5. des prix pratiqués dans le quartier.

La fourchette de plafonnement et de plancher

Cette révision à la hausse ou à la baisse doit être comprise dans une fourchette de plafonnement et de plancher, sauf si l’une des parties apporte une preuve matérielle de modification de l’environnement commercial qui a enclenché une variation de plus de 10% de la valeur locative.

La demande à la baisse

Compte tenu du contexte économique actuel, positionnant perpétuellement les valeurs locatives à la hausse, le Code du Commerce n’avait prévu que les demandes de révision des loyers commerciaux effectuées par le propriétaire. De ce fait, en cas de demande à la baisse, le bailleur pouvait retarder au maximum sa réponse, car le nouveau loyer ne prendra effet que lorsqu’il aura officiellement chiffré le montant du loyer qu’il concède.

Application de la date de révision à la baisse

Cette lacune a été corrigée par la Cour de Cassation sur un cas lorsqu’il a rendu un arrêt précisant que la modification du prix du loyer s’applique également à la date de demande de révision par le locataire. Le locataire a ainsi obtenu gain de cause en décrochant une baisse de son loyer à la date de sa demande.

Indexation sur le coût de construction

Dans la pratique cependant, une révision à la baisse d’un loyer commercial est exceptionnelle, car ce dernier doit se placer entre le loyer actuel et le loyer calculé suivant l’indice du coût de construction. Elle dépend en conséquence de deux évènements dont la réalisation est pratiquement impossible : la baisse de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction et la baisse des activités de l’environnement commercial entraînant une baisse de plus de 10% de la valeur locative.

Exemple de calcul de loyer révisé

Le loyer commercial mensuel d’un local X était de 5.000 euros au démarrage du contrat de bail au temps T. L’indice trimestriel du coût de la construction recueilli auprès de l’INSEE était alors de 1.200. Trois ans plus tard (temps T + 3), cet indice devient 1.350 et le propriétaire fait une demande de révision de loyer. L’évolution de cet indice, base de l’augmentation du loyer commercial, se calcule de la manière suivante : ((1.350 - 1.200)/1.200) x 100 = 12,5%. Cet indice étant supérieur à 10%, la demande est recevable. Le calcul du nouveau loyer proposé au temps T + 3 est donc de (5.000 x 1.350)/1.200 = 5.625 euros.